相反，商品房这种耐用商品的价格却在大幅度飙升，房地产的利润越来越高。之所以这样，就是因为房地产不是竞争行业，所以它不服从现代经济学的“零利润定理”，“零利润定理”只适用于竞争行业。
按照定义，垄断企业是指那些在市场上占有绝大部分市场份额的企业。可是任何房地产企业，都没有占有整个房地产市场超过两位数的市场份额。这也是房地产企业能够一再表白自己不是垄断企业的借口。但是我们要指出，房地产之所以特殊，房地产之所以不受竞争规律的支配，就是因为房地产的垄断性。具体来说，房地产在地域方面具有局部垄断的性质，而局部的垄断同样是垄断，局部垄断同样会给企业带来超额的利润。
让我们以大家熟悉的自行车保管费的例子，说明什么是对地域的局部垄断以及为什么局部垄断同样会带来超额利润。
十多年前“山地自行车”刚刚在我国市场出现的时候，山地车比普通自行车时髦得多也昂贵得多。当时按照有关部门的规定，广州市的自行车保管站白天保管一次自行车收取的保管费，普通车三角，山地车五角。大家知道在那个时候，大众品牌一般质量的普通车大约卖200多元，而刚刚时髦起来的相当粗笨的山地车，却要卖600到700元，好一些的可以卖出超过1000元的价钱。既然如此，理论上自行车丢失要负赔偿责任的保管服务，对普通车收费三角，对山地车收费五角，在比例上也讲得过去。
可是很快就时过境迁，山地车虽然仍然时髦，身价却由于竞争而一落数十丈，并不比普通车贵多少了。这应该是当初山地车太好赚钱吸引了太多企业竞相建设生产粗笨山地车的流水线的缘故，符合现代经济学“零利润定理”的预言。读者是否同意这个看法无关紧要，重要的是很不错的山地车后来只卖200多元的事实。
山地车的价钱很快降下来了，降到和普通车差不多，但是因为有关部门没有应这个变化修订自行车保管费的规定，山地车的保管费却依然比普通车高出一大半，表现出一种“价格刚性”：虽然过去制定比较高的价格的理由已经不复存在，但是既然保管站能够理直气壮继续收取比较高的价格，它就要收取比较高的价格，才不管你说的什么道理。
山地车本身的价钱降下来了，但是山地车保管费却不降下来，最关键的因素是自行车保管的服务带有一定的垄断性。比如你骑自行车到一个商场去，这个商场的自行车保管站就垄断了你要在这里存放自行车的市场需求。他处在垄断的位置，就有“宰”你的条件。自行车保管费是行政管理的价格，上级主管部门不去调整，下面就照收不误，绝不客气。
进一步我们可以设想，如果谁别出心裁地下令山地车必须保持600元以上的价位，不许降价，这样的行政价格能否保持呢？答案是：不能。因为自行车的生产和销售竞争很厉害，谁不降价，谁就要被市场淘汰出局。但是自行车保管费的情况却完全相反，仅仅因为没有人下令降价，山地车保管费就能够保持比普通车高很多的价位。山地车销售价格即使要求它不降它也要降，山地车保管费却只要不要求它降价它就不可能降价，差别在于一个处于竞争的位置一个处于垄断的位置。每个自行车保管站都垄断了一块地盘，这种局部垄断，是自行车保管费的“价格刚性”能够成立的根本原因。
在任何竞争比较充分的市场上，如果供求形式朝着供大于求的方向发展，价格就一定下跌。个别厂商不肯降价，不肯讨好顾客，那就一定被市场淘汰出局。不要说自行车，就是电视机、空调、冰箱、DVD等各种没有特许专营权的商品，无不遵循这样的规律。但是带垄断性质的企业，却可以坚持不降价，可以不怕得罪顾客。自行车保管是一个例子，电视节目信号的有线供应是另一个例子。2006年，我们所在地区的有线电视节目供应商，不做任何说明，就切换了原来颇受观众欢迎的一个国内的卫视节目。你看，它就敢这样做，不怕顾客不高兴。
自行车的生产和销售竞争得厉害，不能不降价，但是自行车保管因为带有对地域的局部垄断性质，从而它可以不降价；电视机的生产和销售竞争得厉害，电视机要千方百计令消费者满意，但是目前有线电视节目的供应还带有局部垄断的性质，从而它可以一意孤行，不怕得罪顾客。从自行车和自行车保管、电视机和电视节目信号这些对比的例子，我们可以理解局部垄断同样是垄断，局部垄断同样给企业带来超额利润的道理。
自行车保管站是多么微不足道的“企业”啊，即使那么“微小”，它却切切实实垄断了一个地方的自行车保管服务。垄断了，你就没有办法。
房地产的局部垄断，是对地段和位置的垄断。这种局部垄断，同样带来高额利润，而且比自行车保管厉害得多。不是说做房地产的格言是“Location,location,and location！”（“地段，地段，还是地段！”）吗？垄断了一个好地段，怎么会不奇货可居呢？
事实上开发商可以利用这种局部垄断，进一步采取一些