别为“金鑫房地产开发公司”（以下简称“金鑫公司”）和“金星商贸公司”（以下简称“金星公司”）。两企业中方及外方均为同一出资人，两企业中外方出资比例均为2:8。金鑫公司注册资本8000万元，金星公司注册资本40000万元。金鑫公司主要从事房地产开发业务，金星公司主要经营商品流通、房产租赁、娱乐业等。为适应经营业务的需要，金星公司于200×年8月，投资兴建一幢综合大楼。由于金星公司没有建房资质，就以金鑫公司的名义投资兴建。由金星公司将所需资金转至金鑫公司银行账户，两公司均作“往来”账处理。至次年11月份，大厦已建成且装修完毕，并于当月办理竣工决算手续。
由于金鑫公司自己没有施工队伍，全部建筑工程均由其他建筑公司承建，建筑安装业营业税已由建筑公司和安装公司缴纳，金鑫公司根据建筑安装业发票作为在建工程入账的原始凭证。截至工程竣工日止，金鑫公司“在建工程——金星大厦”总金额达20.5亿元。金鑫公司需要将在建工程转至金星公司名下，但在税收上却遇到了难题：金鑫公司和金星公司是两个独立的企业法人，金星大厦的财产所有权归属于金鑫公司，如果要转移至金星公司名下，需要按“销售不动产”税目缴纳一道5%的营业税，按当地规定的成本利润率10%计算。
应纳营业税=20.5×（1+10%）÷（1-5%）×5%
≈1.19（亿元）
问：有没有好的方法能避免这笔庞大的营业税支出？
【政策解读】
国税发\\[1993\\]149号文件规定，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按“销售不动产”税目征税。
【节税分析】
金鑫公司以该项不动产对金星公司进行股权投资，就可以无需再缴纳营业税。实际操作过程中，金鑫公司只需与金星公司签订一份投资合同，并作如下账务处理：
借：长期股权投资——金星公司2050000000
贷：固定资产——金星大厦2050000000
【节税结果】
金鑫公司以该项不动产对金星公司进行股权投资，就无需再缴纳营业税。况且，金鑫公司与金星公司的投资者均为同一出资人，根本无需进行股权转让。这样，金鑫公司就可免除1.19亿元的营业税了（这里不考虑印花税）。
【特别提示】
以不动产投资入股，其缴纳“销售不动产”营业税的纳税环节不应规定为股权转让时，而应确定为不动产所有权转让时。
【例】甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价1200万元，房屋原价1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格1100万元，该房屋成新率为6成。企业转让该房产时发生评估费用3.4万元。应纳税额计算如下：
应纳营业税=1200×5%=60（万元）
应纳城市维护建设税及教育费附加=60×（7%+3%）=6（万元）
应纳印花税（产权转移书据）=1200×0.5‰=0.6（万元）
应纳土地增值税计算如下：
房产评估价格=1100×60%=660（万元）
扣除项目金额合计=660+60+6+0.6+3.4=730（万元）
增值额=1200-730=470（万元）
增值率=470÷730×100%=64.38%
应纳税额=470×40%-730×5%=188-36.5=151.5（万元）
应纳所得税=（1200-800-60-6-0.6-151.5-3.4）×33%
=178.5×33%≈58.91（万元）
综上，该笔业务应纳税额合计=60+6+0.6+151.5+58.91=277.01（万元）
这笔277.01万元的应纳税额对甲公司来说是一项沉重的负担，问：甲公司应如何筹划以减少纳税支出？
【节税分析】
如果甲公司先以该房产对乙企业投资，然后再将其股份按比例全部转让给乙企业股东的方法，则只需缴纳一道企业所得税。假设乙公司是由股东A、B组建的有限责任公司，股东A、B所占股份比例为60%：40%。投资前，乙公司资本总额为2000万元，投资后，甲企业占乙企业资本总额的30%。具体操作过程如下：
第一步，甲、乙双方签订投资协议。
投资后，甲公司账务处理如下：
借：长期股权投资8000000
累计折旧2000000
贷：固定资产10000000
乙公司应确认甲企业实收资本为：
2000×30%÷（1-30%