4.2.1房地产企业房产税从价计征的会计实务
一、从价计征的相关规定
从价计征：按照房产余值征税的，称为从价计征。
《房产税暂行条例》规定。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地盛自治区、直辖市人民政府确定。
1.房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。因此，凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税；没有记载房屋原价的，按照上述原则并参照同类房屋，按规定计征房产税。
2.房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等应从最近的探视井或三通管起，计算原值；电灯、照明线从进线盒连接管起，计算原值。3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。
4.房屋附属设备和配套设施的计税规定。
从2006年1月1日起，房屋附属设备和配套设施计征房产税按以下规定执行：
（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
5.居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税。
从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳。
扣除比例由盛自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。这样规定，既有利于各地区根据本地情况，因地制宜地确定计税余值，又有利于平衡各地税收负担，简化计算手续，提高征管效率。
房产原值：应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风等。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
注意以下三点问题：
（1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。共担风险的，按房产余值作为计税依据，计征房产税；对收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。
（3）新建房屋交付使用时，如中央空空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；旧房安装空调设备，一般都作单项固定资产入账，不应计入房产原值。
二、房产税从价计征的会计实务
房产税是以房产为征税对象，依据房产的计税余值或租金，向房产所有者或经营者征收的一种财产税。
建筑施工企业因为流动性比较强，除企业机关外，大多是租用房产或者建筑工地的临时性用房。对于机关办公用房以及职工住房，在房改之前，属于建筑施工企业的房产，都需要缴纳房产税；对于租用的房屋因为建筑施工企业不是房产所有者，则不需要缴纳房产税，特殊情况除外；对于建筑工地的临时用房，税法规定免缴房产税。
税法规定，自用房产按房产原值一次扣除10%～30%后的余值计缴房产税，税率为1.2%；出租的房产按出租的租金收入计征，税率为12%。计算公式分别如下：
1.按房产余值：
应纳税金=房产原值×（1-规定的扣除比例）×1.2%
2.按出租租金：
应纳税金=租金收入×12%
【例4-3】东方房地产公司有一幢价值为1000万元的库房。2010年1月末企业计算出应缴纳的城市房地产税税额为：
年应纳税额=10000000×1.2%=120000（元）
月应纳税额=120000÷12=10000（元）