4.1.1企业房产税的相关概述及税收优惠
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
一、房产税纳税义务人
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的，由承典人纳税。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
二、房产税征税对象和征税范围
1.房产税的征税对象。
房产：是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。
由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。
城市：是指经国务院批准设立的市。
县城：是指未设立建制镇的县人民政府所在地。
建制镇：是指经盛自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。
工矿区：是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经盛自治区、直辖市人民政府批准。
城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。
建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。
三、房产税计税依据
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额。其中：
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应的设备和设施的价值。
（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，也应该征收房产税。
（6）在确定计税余值时，房屋原值的具体减除比例，由盛自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。如果纳税人未按会计制度规定记载原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按照由盛自治区、直辖市人民政府确定的比率执行。
2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
（1）房屋的租金收入包括货币收入和实物收入。
（2）如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。
3.投资联营和融资租赁房产的计税依据。
（1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定利润，不承担联营风险的，按出租房产征税，按租金收入计征房产税。
（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收。
4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
四、房产税税率
1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；
2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。
但对个人