计算缴纳土地增值税。
【例3-7】东方房地产公司开发商铺住宅连体楼一幢，1～4层为商铺，面积10000平方米，5层以上为普通住宅，面积为90000平方米，合计10000平方米。连体楼应分摊的土地成本为500万元，房屋开发成本为1000万元，开发费用为土地成本和开发成本的10%，营业税率5%，城市维护建设税率7%，教育费附加为3%。
该连体楼商铺1层销售单位10000元\/平方米，2～4层销售单价6000元\/平方米，平均销售单位8000元\/平方米，商铺销售收入为800万元：普通住宅平均销售价格为4000元\/平方米，销售收入为3600万元：连体楼整体销售收入为4400万元，营业税金及附加242万元（4400×5%）×（1+7%+3%）。
筹划方案
该房地产开发企业可以有以下两种筹划方案可供选择：
方案一：商铺和住宅分别计算土地增值税。
1.住宅应纳土地增值税计算过程如下：
住宅分摊的土地成本：500×9000÷10000=450（万元）
住宅分摊的开发成本：1000×9000÷10000=900（万元）
分摊的开发费用：（450+900）×10%=135（万元）
加计扣除：（450+900）×20%=270万元）
营业税金及附加：242×3600÷4400=198（万元）
住宅扣除项目合计：450+900+135+270+198=1953（万元）
增值率为：（3600-1953）÷1953=84%
住宅应纳土地增值税为：（3600-1953）×40%-1953×5%
=561.15（万元）
2.商铺部分应纳土地增值税计算过程如下：
分摊的土地成本：500×1000÷10000=50（万元）
分摊的开发成本：1000×1000÷10000=100（万元）
分摊的开发费用：（50+100）×10%=15（万元）
加计扣除金额：（50+100）×20%=30（万元）
营业税金及附加：242×800÷4400=44（万元）
扣除项目合计：50+100+15+30+44=239（万元）
增值率为：（800-239）÷239=235%
商铺应纳土地增值税为：（800-239）×60%-239×35%=252.95（万元）
该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计：561.15+252.95=814.1（万元）
方案二：商铺和住宅合并计算土地增值税。
总扣除项目金额为：（500+1000）×（1+20%+10%）+242=2192（万元）
增值率为：（4400-2192）÷2192=101%
该房地产开发企业应缴纳土地增值税合计：
（4400-2192）×50%-2192×15%=775.2（万元）
商铺应纳土地增值税为：775.2×3600÷4400=634.25（万元）
住宅应纳土地增值税为：775.2×800÷3400=140.95（万元）
可见，东方房地产公司方案一住宅适用40%的临界点，商铺适用60%的临界点，但采取方案二40%的临界点降低了连体楼商铺部分的增值率，避免了商铺适用60%以上的税率，少缴纳土地增值税38.9万元（814.1-775.2）。因此，正确的选择临界点对企业至关重要。
3.2.4房地产企业土地增值税利息支出纳税法
会计实务利息支出筹划法
一、利息支出纳税法的相关规定
1.房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的10%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。
2.如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或