与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000—11000）÷11000×100%=36%，适用30%的税率。
应纳土地增值税税额：（15000—11000）×30%=1200（万元）
（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率：（10000—8000）÷8000×100%=25%，适用30%的税率。
应纳税额：（10000—8000）×30%=600（万元）
豪华住宅增值率：（5000—3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。
应纳税额：（5000—3000）×40%——3000×5%=650（万元）
普通住宅和豪华住宅应纳税合计：1250万元。
分开核算比不分开核算多支出税金50万元。
方案二：
（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：
增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000—11500）÷11500×100%=30%，适用30%的税率。
应纳土地增值税税额：（15000—11500）×30%=1050（万元）
（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率：（10000—8500）÷8500×100%=18%，低于20%的税率，免缴土地增值税。
豪华住宅增值率：（5000—3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。
应纳税额：（5000—3000）×40%——3000×5%=650（万元）
普通住宅和豪华住宅应纳税合计：650万元。
分开核算比不分开核算少支出税金40万元。
因此，东方房地产公司采取方案一，无论分开核算或不分开核算应纳税额均达到1000万元以上，而方案二增加扣除项目金额500万元，采取分开核算为最佳方案。
3.2.3房地产企业土地增值税“临界点”纳税法会计实务
一、“临界点”纳税法的相关规定
1.房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越校
按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。
2.实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。
改变增值率的方法有两种：
（1）合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。
（2）增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。
按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加扣除项目，以高质低价来占领市常
3.根据《土地增值税暂行条例》的规定，存在下列情形之一的，免征土地增值税：
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
4.土地增值税实行四级超率累进税率的条件是：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，可通过适当控制出售价格以避免缴纳土地增值税。
二、土地增值税“临界点”纳税法会计处理
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税，是房地产开发企业的主要税种之一。
房地产企业往往将部分楼盘建为商铺住宅连体楼（以下称连体楼），即1层或者1～4层为商铺，商铺以上部分为住宅。房地产开发企业在计算连体楼应缴纳的土地增值税时，应根据规定，以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位