增值额与扣除项目金额的比例（以下简称增值率）为（15000—11500）÷11500×100%=30%，适用30%的税率。
应纳土地增值税税额：（15000—11500）×30%=1050（万元）
（2）分开核算时应缴纳的土地增值税：
普通住宅增值率：（10000—8500）÷8500×100%=18%，低于20%的税率，免缴土地增值税。
豪华住宅增值率：（5000—3000）÷3000×100%=67%，则适用40%的税率。
应纳税额：（5000—3000）×40%——3000×5%=650（万元）
普通住宅和豪华住宅应纳税合计：650万元。
分开核算比不分开核算少支出税金40万元。
3.2.2房地产企业土地增值税增加扣除项目纳税法会计实务
一、增加扣除项目纳税法的相关规定
1.土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相应的税率累进计算的。增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使企业适用较低的税率，从而达到减轻税收负担的目的。
2.税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）房地产开发成本。
（3）房地产开发费用。
（4）与转让房地产有关的税金。
（5）财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。
其中，关于房地产开发费用中利息费用的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行纳税筹划。房地产企业据此可以做不同选择：如果企业开发房地产项目主要依靠负债筹资，预计利息费用较高，则可以计算分摊的利息提供了金融机构证明的，据实扣除；反之，如果企业开发房地产项目主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较低，则可以不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，有利于实现企业价值最大化。
3.增加可扣除项目金额的途径：增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省市在10%之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
4.《土地增值税暂行条例实施细则》规定计算增值额时，取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用（或者旧房及建筑物的评估价格），以及与转让房地产有关的税金等项目可以扣除。扣除项目的土地增值税应该注意以下问题：
（1）扣除项目要按照税法规定的内容全面归集，特别是那些分几个项目先后开发的土地，在核定其已经开发完项目的扣除项目时要包括分摊到该项目的土地使用权取得费用、土地征用及拆迁补偿费用以及除土地征用及拆迁补偿费用外的其他房地产开发成本，以保证扣除项目的完整。
（2）按照税法规定扣除项目中的开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括职工工资、职工教育经费、工会经费、折旧费、修理费等，这些费用要与期间费用区分开。由于期间费用中的管理费用与销售费用是按照土地使用权取得费用与房地产开发成本之和的5%作为扣除项目的，所以如果将开发间接费用错误地计入期间费用可能会导致计算土地增值税偏高。
（3）在扣除项目中有一条只适用于房地产开发企业纳税人的优惠政策，即对房地产开发纳税人可按土地使用权取得费用与房地产开发成本之和加计20%予以扣除。依据此政策，房地产开发企业纳税人对于项目是开发或是转卖应该进行比较，哪种方式获得的利润最大，则采取哪种方式。
二、土地增值税增加扣除项目纳税法会计处理
【例3-6】东方房地产公司从事房地产开发，2009年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。
方案一：税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
方案二：税法规定的可扣除项目金额为11500万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8500万元（增加的500万为开发费用），豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
分析：
方案一：
（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：
增值额