3.2.1房地产企业土地增值税收入分散纳税法会计实务
一、收入分散纳税法的相关规定
按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签订合同。
税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又建其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通住宅不享受免税优惠。
房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。
如果房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。具体做法是：当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便与购买者签订房地产转移合同，接着再与购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使应纳税额有所减少，达到了省税的目的。
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额，因而纳税人转让房地产所取得的收入对其应纳税额有很大影响。因为，在累进税制下，收入的增长，预示着相同条件下增值额的增长，从而使得高的增长率适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因而分散收入有着很强的现实意义。如何使得收入分散合理合法，是这个方法的关键。
一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施，很多人在售出房地产时，总喜欢整体进行，不善于利用分散技巧，因为这样可以省去不少麻烦，但不利于节税。
二、土地增值税收入分散纳税法会计处理
【例3-4】东方房地产公司准备出售其拥有的一幢房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间，里面的各种设备均已安装齐全。估计市场价值是2000万元，其中各种设备的价格约为500万元。如果该企业和购买者签订合同时，不注意区分这些，而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现，则增值额无疑会增加500万元。
而土地增值税适用的是四级超率累进税率，增值额越大，其适用的税率越高，相应地应纳税额也就会增大。
如果该企业和购买者签订房地产转让合同时，采取以下变通方法，将收入分散，便可以节省不少税款，具体做法是在合同上仅注明1500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，则问题迎刃而解。这样将收入分散进行筹划，不仅可以使得增值额变小从而节省应缴土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.03%的印花税税率，比产权转移书据适用的0.05%税率要低，也可以节省不少印花税，一举两得。
同样房地产开发企业进行房屋建造出售时，将合同分两次签订，同样可以节省不少土地增值税税款。
具体做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时，便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到了省税的目的。
如东方房地产公司准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是2000万元（含装修费500万元），该企业可以分两次签订合同，在毛坯房建成后先签l500万元的房屋买卖合同，等装修时再签500万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。
【例3-5】东方房地产公司从事房地产开发，2009年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11500万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8500万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。
（1）不分开核算时企业应缴纳的土地增值税：