3.1.1企业土地增值税相关概述及税收优惠
一、企业土地增值税课税对象及征税范围
土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地，使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
1.征税范围的一般规定。
（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
所谓国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人等经济实体转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地，按现行规定需先由国家征用后才能转让。政府出让土地的行为及取得的收入不在土地增值税征税范围之列。
（2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。
所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上的，不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
2.征税范围的若干具体规定。
（1）以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营，如果投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税。但是，投资、联营企业若将上述房地产再转让的，属于征收土地增值税的范围。
（2）合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征土地增值税。但是，如果建成后转让的，属于征收土地增值税的范围。
（3）企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
（4）交换房地产。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但个人之间互换自有居住使用房地产的，经当地税务核实，可以免征土地增值税。
（5）房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。
（6）房地产出租。房地产出租，不属于征收土地增值税的范围。
（7）房地产评估增值。房地产评估增值，不属于征收土地增值税的范围。
（8）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可免征土地增值税。
3.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。
二、企业土地增值税扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额。
包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
2.开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本）。
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。土地征用及拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
（1）前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
（2）建筑安装工程费：指以发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式支付的建筑安装工程费。
（3）基础设施费：包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
（4）公共配套费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）：指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。
财务费用中的利息支出，凡