修正×区域因素修正×其他因素修正转让房地产成交价格低于房地产估价的比照上述规定执行。
三、房地产企业土地增值税的会计核算
1.房地产开发企业，其销售的房地产属于企业的主营业务。因此，转让房地产过程中应缴纳的土地增值税，应借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交增值税”账户。
【例3-1】东方房地产公司销售商品房，取得转让收入2000万元；按规定缴纳营业税100万元，城市维护建设税7万元，教育费附加3万元；为取得该片住宅的土地使用权支付地价款和有关费用200万元，投入开发成本为800万元。该企业既不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。该地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
计算应纳土地增值税：
扣除项目金额
=200+800+（200+800）×10%+100+7+3+（200+800）×20%
=1410（万元）
增值额=2000—1410=590（万元）
增值率=590÷1410×100%=42%
应交税额=590×30%=177（万元）
会计分录：
取得土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权。
贷：银行存款。
转让房地产取得收入时：
借：银行存款。
贷：主营业务收入。
结转销售成本时：
借：主营业务成本。
贷：开发产品。
按税法规定计算应缴纳的各项税金及附加费时：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
——应交城市维护建设税。
——应交土地增值税。
——应交教育费附加。
2.兼营房地产开发业务企业的会计核算。
兼营房地产开发业务的企业，转让房地产取得的收入和发生的支出，应通过“其他业务收入”和“其他业务成本”账户核算。
【例3-2】东方房地产公司兼营房地产开发业务，2009年11月以600万元的价格购入一栋楼房。2010年4月，该企业未经任何开发，以1000万元价格转让此房产。该企业既不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明。该地政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算土地增值税税额，并进行会计处理（营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%、印花税税率为0.5‰）。计算应纳土地增值税：
扣除项目金额
=600+600×10%+1000×5%+1000×5%×7%+1000×5%×3%+1000×0.5‰
=715.5（万元）
增值额=1000-715.5=284.5（万元）
增值率=284.5÷715.5=40%
应交税额=284.5×30%=85.35（万元）
会计分录：
转让房地产取得收入时：
借：银行存款。
贷：其他业务收入。
结转销售成本时：
借：其他业务成本。
贷：开发产品。
结转应交税费及附加时：
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
——应交城市维护建设税。
——应交土地增值税。
——应交教育费附加。
3.非房地产开发企业转让房地产的会计核算。
非房地产开发企业转让房地产，发生的经济业务应通过“固定资产清理”账户核算。
【例3-3】东方房地产公司企业以1000万元购进某项土地及附着物。5年后转让，取得转让收入1600万元，按规定支付营业税80万元。转让时，建筑物已提折旧200万元。计算该企业应纳土地增值税税额，并进行会计处理。
计算应交土地增值税：
扣除项目金额=1000+80=1080（万元）
增值额=1600—1080=520（万元）
增值率=520÷1080=48%
应交税费=520×30%=156（万元）
会计分录：
注销固定资产时：
借：固定资产清理。
累计折旧。
贷：固定资产。
收到转让收入时：
借：银行存款。
贷：固定资产清理。
计算应交有关税金时：
借：固定资产清理。