1.房地产开发建筑工程施工的合同形式
建筑工程施工合同是开发商（发包方）与承建单位（承包方），为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的具有法律效力的协议。按照不同的划分标准，开发商可采用的发包合同，有许多不同的具体形式。
（1）按计价方式不同划分。
开发项目的建设条件不同，往往要求不同类型的合同及包价计算方法。这些计价方法关系到房地产开发商与承包商之间的切身利益，因而往往是双方需要花费很大精力协商的问题。在实际操作中，通常采用的计价方式有以下几种：
[1]固定价格合同。
双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。风险范围以外的合同价款调整方法，一般在专用条款内约定。固定价格合同有固定总价合同和固定单价合同两种。
固定总价合同。固定总价合同就是按照商定的总价签订的承包合同。它的特点是以图纸和工程说明书为依据，明确承包内容和计算标价，并一笔包死。在合同执行过程中，除非开发商要求变更原定承包内容或者设计图纸，承包单位一般不得要求变更承包价。
固定单价合同。在没有施工详图就需要开工，或虽有施工图但工程的某些条件尚不完全清楚的情况下，既不能比较精确地计算工程量，又要避免使开发商与承包商任何一方承担过大的风险，此时采用固定单价合同比较合适。
[2]成本加酬金合同。
这种合同的基本特点是：按工程实际发生的成本（包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费以及各项独立费，但不包括承包商的管理费和应交所得税），加上商定的总管理费和利润，来确定总包价。这种合同方式主要适用于开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计边施工的紧急工程或较为特殊的开发项目。成本加酬金的具体做法有以下几种：
成本加固定百分数酬金。其计算公式为：
C=Cf+R·C
式中：C-—总承包价；
Cf-—实际发生成本；
R-—固定酬金百分率。
这种计算方式由于酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包商降低成本，对开发商来说不利。
成本加固定酬金。这种做法是工程成本按实际发生情况，完全由房地产开发商承担，但酬金事先商定一个固定的数目。该酬金数目通常按照预估工程成本的一个百分数来确定。这种承包合同方式虽然不能使承包商努力降低成本，但因可以尽快取得酬金，承包商会尽力缩短工期，这对开发商早日出售或出租建筑物有利。在这种情况下，开发商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分调动承包商的积极性。
成本加浮动酬金。这种方式是事先商定工程成本和酬金的预期水平。如果工程完工后，实际成本恰好等于预期水平，工程造价就是成本加酬金；如果实际成本低于预期水平，则增加酬金；如果实际成本高于预期水平，则减少酬金。
[3]可调价格合同。
这是指合同价款可根据双方的约定而调整，双方在专用条款内约定合同价款的调整方法。可调价格合同中合同价款的调整因素包括：法律、行政法规和国家有关政策变化而影响合同价款；工程造价管理部门公布的价格调整；一周内非承包人原因的停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；双方约定的其他因素。
[4]计量估价合同。
计量估价合同以工程量清单和单价表为计算包价的依据，通常由开发商委托设计单位或造价工程师提出工程量清单，列出分部分项工程量，由承包商填报单价，再算出总造价。因为工程量是统一算出来的，承包商只要经过复核并填上适当的单价就能得出总造价。这种承包方式在国内外被普遍应用。
（2）按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分。
如果开发项目较大，则承建单位往往不止一个，开发商可采取总包合同形式（由总承包商负责分包），或者由开发商直接发包的分包方式。如果工程项目较小，则开发商可采用独立承包的合同方式发包。
[1]总包合同。
总包是指一个建设项目的全过程或某个阶段的全部工作由一个承包商负责组织实施，据此签订的合同称为总包合同。在这种情况下，由总承包商负责将若干专业工作分包给专业承包单位，并统一协调和监督他们的工作。在一般情况下，开发商只与总承包商直接联系而与各分包商不发生直接联系，这种总包合同形式便于开发商对项目建设进行管理和监督，降低工作量，有利于减少现场管理人员。
[2]开发商直接发包承包合同。
这种方式是指在同一开发项目上，开发商直接把工程分包给各承包商，并由此签订正式合同，在这种情况下，开发商要直接与