房地产开发经营的程序可分为以下四个阶段：
1.项目立项阶段
项目立项阶段的开发程序如下：
（1）投资机会研究。
进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析，然后根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。
（2）申领项目选址意见书及项目立项批文。
选址意见书是项目进行设计、开发和管理的重要依据。申领选址意见书时，需向主管部门提交选址申请报告、有效的项目建议书以及其他必需的文件。项目批文是由计划管理部门颁发的，确认开发项目通过审核、可以进行开发建设的文件。申领项目立项批文时，须向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。
项目立项决策阶段的各项任务，可由开发商自己的项目管理班子完成，也可委托相应的咨询机构来完成，开发商组织业务人员做一些配合和辅助工作。
（3）申请定点。
在此环节中，须向规划管理部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告、企业的资质证明、企业的营业执照和法人代表委托书等文件或证书。城市规划管理部门根据城市总体规划要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。
（4）申请购置土地，办理土地产权手续。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等法律法规，开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让手续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。
（5）申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件。
主要内容包括：被申请建设用地的现状地形图；根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围；该场地的外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；有关的特殊要求，如人防、抗震和净空限制等。
（6）编制规划设计总图。
开发商根据规划设计意见通知书等文件，委托规划设计院编制规划设计总图。
（7）申领建设用地规划许可证。
提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商建设用地规划许可证。
2.项目前期准备阶段
项目前期准备阶段的开发程序如下：
（1）选择勘察队伍和设计单位。
通过招标选择勘察队伍进行地质勘察。当设计任务由几家设计者分别承担时，要做好组织协调工作，以确保质量和进度。通过招标选择设计单位进行建筑设计，业主的项目管理班子主要做一些大的方面的管理审核工作，如设计概算、设计进度、建筑风格及结构类型等。再就是为设计者提供必要的设计基础资料，如批准的可行性研究报告、规划部门的规划设计条件通知书，而一些更为具体的管理工作可委托监理来进行。
（2）申领建设工程规划许可证和施工许可证。
建设工程规划许可证，是由规划管理部门审批颁发的，表达拟建项目已具备开工条件、允许开工的法律文件。依据《中华人民共和国建筑法》规定，要求由建设行政主管部门对建筑工程进行施工所应具备的基本条件进行审查，以避免不具备条件的工程开工后不能顺利进行所造成的损失和浪费；同时，施工许可证应当由建设单位（即开发商）而不是由施工单位负责申请领取，并且要在开工前办理，未经许可，不得擅自开工。
（3）申领房屋拆迁许可证。
征地拆迁须申领房屋拆迁许可证，同时与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，或与委托拆迁单位签订委托拆迁协议。征地拆迁安置依据开发项目的建设需要，按照国家的有关政策法规征用建设用地，并对所征用土地的原有单位、住房和其地上物进行合理的迁移、安置、补偿和拆除等工作，为施工单位进入现场创造条件。拆迁工作的进行必须首先申领拆迁许可证，无证拆迁是违法行为。
（4）做好“七通一平”工作。
建设用地的“七通一平”工作，这一工作是实施施工招标的前提条件之一，也是保证施工单位进入现场迅速开展施工的必要条件。
（5）选择承包单位。
通过招投标方式选择工程承包单位，与承包单位签订建筑工程施工合同。具体招标过程为：拟定招标方式，准备招标文件，编制标底，向招标主管部