2003年之后，为了抑制房地产价格的不断攀升，国务院推出了一系列的政策措施。只不过其中的大多数措施最终都沦为“空调”的代名词，不仅没能控制住房价的上涨，一定程度上反而成为泡沫不断堆积的帮凶。从当下来看，“新老国八条”、“国六条”、“九部委15条”等文件当初确定的目标几乎无一实现。在本书第一章的《房地产调控的政策之殇》一节里，我已经对此进行了详细的梳理和论述，在此不再赘述。
本章将重点讨论政府尚未推出的，但却是抑制房地产泡沫的撒手锏。如果在作好充分准备，并且在推出之后不走样，这些政策就能够让房价大幅度下跌，甚至下跌幅度可以达到40%～50%。房价降低，可以使大多数城市居民，包括农村转移到城镇的劳动力和人口，能够买得起住房；可以使农村过剩劳动力和人口向城镇永久性转移；可以使城镇居民安居乐业。
这才是正确的城市化思路，否则，高房价将成为城市化的最大障碍。
要想从根本上解决高房价难题，终结土地财政、推出物业税和堵死疯狂投机是最为重要的三大武器。可以预期，只要房价在2009年的基础上再次高速膨胀，中央政府必然会出台这些政策。的确，房价之商已经到了令人忍无可忍的地步，直逼中央政府的心理底线。
终结土地财政关键在改革分税制
这么多年来，中央政府的调控政策之所以屡屡失效，与地方政府自身不断膨胀的财政利益密切相关。只要土地财政问题得不到解决，地方政府就会继续成为房地产业调控政策的阳奉阴违者，同时继续拉高地价。而解决问题的根本出路在于，现在到了必须对1994年实施至今的分税制财政制度进行系统性“体检”的时候，并在合适的时候开始逐步改革分税制的种种弊端，甚至不排除对这一制度进行本质性变革的可能。
为了有效处理好中央政府和地方政府的财权和事权关系，分税制将税收划分为中央税和地方税两大税类进行征收管理，通过明确税权来明确中央和地方的职责。
这种模式的分税制特点有三：第一是根据税源大小划分税权，收入零星、税源分散和涉及面广的税种就交由地方政府征收，归地方税，地方税税种小而多，所以涉及面广，几乎涉及所有单位和个人。而税源大而集中的税种则交由中央政府。第二是部分税种的征收管理权归地方，虽然这一权限很小。但地方可以根据实???情况决定开征、停征、减征税、免税，确定税率和征收范围，这是地方税的主要特点。这样一来，赋予了地方政府以较大的活动余地，从而从很大程度上调动地方的积极性。第三是地方税不涉及全面性商品流通的经济交易征收，主要针对类似不动产这样的财产资产进行征收。
过去几十年，中国官员的政绩考核是以国内生产总值为核心，地方经济发展面临着不小的压力。行政管理费用不断飙升，公务员及事业单位工资不断增长等因素，使得地方政府不得不另辟蹊径来维持日趋紧张的财政收支。
于是，转让土地的收益和发展与房地产相关的产业性税收，就成为所有地方政府不需要商量的一致性行动。土地财政成为地方政府一刻也离不开的命脉。
然而，这种模式的土地财政危害性极大，其存在两大根本性缺陷：
第一是50年或70年的土地出让金被地方政府一次性征收，并且很多时候是一年就将这些收益花掉了。在现行的政绩考核当期化体制下，必然诱发地方政府强烈的“政绩”冲动和短视行为。近几年，特别是2009年以后全国各地“地王”频现，预示着这一土地财政模式已经到了不得不改革的地步，这一趋势注定是不可持续的。
第二是城市土地是有限的，规划面积不可能无限度扩展。根据我的观察，近几年全国各个城市随处可见的开发区、房地产、城市扩容的热潮此起彼伏，并最终表现在房价和地价的暴涨上，这一过程已经出现了全国化特征。一旦未来几年这一现象得不到遏制，那么十几年后大部分城市的土地资源将已经被卖得差不多了，到时候地方政府还能卖什么？
关于怎么解决这一问题，中共中央党校教授周天勇先生提出的解决办法值得参考。在他看来，改革地方政府的土地拍卖出让方式是关键。他建议：“不论是国有还是集体的土地，不论政府收购后储备的，还是破产、转产要进行出让的，在转让时，可以直接由自然人和法人提交交易所经常性挂牌，用地商可以到交易所随时找地选地，交易可以随时进行。从而消除政府卖地的垄断性供地格局。”
除了能够让地方政府从土地财政中获取大量收益，房地产行业中存在的大量审批利益，以及由此衍生出来难以计算出来的寻租收益，也让很多政府公务人员沦为权钱交易、官商勾结的傀儡，深入其中难以自拔，最终成为党和人民的罪人。
因此，只要分税制的根本性缺陷不根除，土地收入所占地方政府收入比例就不会下降，地方政府想尽一切办法参与房地产市场全过程的动机和积极性就不会减低，获取从体制外得到的巨