中供热设施的居民楼为“土楼”）。
“土楼”对“暖楼”的替代，这一出乎意料的变故使整个外贸家属大院受到了巨大的冲击，其居民的福利大大降低，居民在寒气逼人的初冬作着两种选择：其一是搬家，即卖掉“土楼”购买“暖楼”。这是企业破产后，在自谋职业的竞争中取得一定成功的人士的选择。然而“暖楼”蜕变为“土楼”后其楼房的价值下跌了1\/3。居民若想保持原有的居住条件不变，免不了要贴进几万元，且要承受购房、装修及搬家的劳民伤财之苦。其二是多数生活窘迫的居民，花上数千元安装家庭分散供暖设施。因这类居民本是收入弱势群体，自然与空调、电暖等供热设施无缘，而又不可能在没有取暖设备的情况下度过那滴水成冰的寒冬。因此，大多数居民和妹妹一样，花上200多元在自己的家中各自安上了烧煤取暖的土暖气。不难想象，那是一种怎样的倒退。且不说集中供热较分散供热具有规模经济的效益，而且供热的社会化曾怎样地方便了居民，使居民感受到城市化、现代化的气息。
多年来城市居民已经习惯了的供热、供水、供电，它们犹如太阳东起西落一样的自然，突然来了一个大逆转，居民的心理承受着巨大的打击。在本不宽裕的居住空间，安置烧煤的炉灶及放置煤炭和引火柴的地方，且要承受烟火的风险，夜半三更还需起身填煤，否则就是一夜的清冷。如此忙乱，并未省钱，以目前燃煤烧柴的价格，5个月的取暖期，其费用超过了集体供热每户所需缴纳的100元。由于燃煤与引火柴在城市的需求已近绝迹，买煤买引火柴的搜寻成本大大提升。妹妹来电话说：“干活不怕，麻烦不怕，怕的是没处买引火柴。”
综上可见，“土楼”对“暖楼”的替代，使搬家的居民和坚守的居民均承受着巨大的损失及不便。而那位购买供暖设施的经营者，由于相当多的居民不交供暖费，几年惨淡经营无利可图，而今停止供热，因其购买的设备为专用性关系资产，其数万元的投入均化为沉没成本，付之东流了。
不用说，“土楼”对“暖楼”的替代是一种制度的帕累托改退。是什么原因导致了这种畸形的逆向选择？是什么魔力造成了这样不堪的结局？
从经济学的角度，透析从“暖楼”到“土楼”的制度变迁，我认为有如下原因。
1.居民搭便车的动机是这场变故的源头。
表面上看此次变故的缘由是外贸家属大院的居民多为下岗职工，其收入水平低，缴纳供暖费有困难，导致供暖经营者收不抵支，停止了供热。但其内在的原因并非如此，下岗职工生活困难是不争的事实，在有限的收入中，他愿意为吃饭付费，愿意为穿衣付费，愿意为孩子上学付费，却不愿意为供暖付费，这是为什么？其实供暖与吃饭、穿衣并无区别，都是生活必需品，居民付费意愿的差距源于私人产品与公共产品性质上的区别。
吃饭、穿衣，从来就是私人产品，即使在计划经济时代，人们也都是掏钱吃饭。私人产品的竞争性、排他性，使人们在观念上、习惯上都接受了消费与付费这种天经地义的联系，而供暖却具有公共品的性质。
从观念上看，传统上外贸公司家属楼的供热一直是作为福利，由单位为其职工提供（无偿或象征性收费）。居民习惯了“免费的午餐”，突然间让他们自己掏腰包付费，有一种本能的抗拒心理。此外，统一的家属楼供热做不到谁付费谁消费，很难将不付费者排除在消费之外。这种非竞争性、非排他性的公共品性质，对理性的居民产生了搭便车的激励。即收入不高的居民自然产生了一种享受公共品收益而不为公共品生产付费的念头。
2.示范效应使个人理性演变为集体非理性。
搭便车对消费公共品的个人是理性的选择，享受公共品的收益，而不为其付费无疑能增加这部分人的利益。在外贸家属大院中，信息容易对称，个别人搭便车的信息会很快在家属院内传播，并由此产生一种示范效应。家属楼中的居民面临着囚徒困境的选择，当别人都付费时，我不付费，不会影响公共品的生产；当别人都不付费时，我付费，就算我是傻瓜，甘愿付费也不足以生产出公共品。因此居民之间博弈的占优策略就是不付费。当不付费的群体达到一定数量，公共品的生产便收不抵支，个人的理性导致了集体的非理性。当人们认识到公共品的丢失对他们是如此重要时，那个利益攸关的公共品却很难挽回了。
3.交易成本过高使交易崩溃。
外贸家属大院的居民与供热经营者之间存在一种长期的商品交易合约。即供热经营者按时按量为居民供热，居民按时按价付费。由于这是一张长期合约，其信息搜寻及讨价还价的成本很低。监督合约的实施成本是此项交易的主要交易成本。由于此项交易主体是一对多，且生产者的行为容易受到监督。消费者人多势众，单凭感觉就能测量生产者供热的质量及数量，而生产者在一对多的合约中处于劣势，当居民不按合约付费时，须逐门逐户地讨要，不用说“费鞋底”的成本很高。此外，由于这片居民集体下岗，没有统一的单