别的地段，也可能会因为房屋所处的具体位置、朝向、楼层等因素，而出现巨大的差异。原地，应当就是被拆迁房屋的原址。
（3）产权调换协议。
选择产权调换时，双方签订的协议名称应当为拆迁安置补偿协议，而不应以其他名称来替代，协议的内容中，也应当明确调换房屋的位置、面积、楼层、用途等内容。
2.作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。
3.产权调换和作价补偿相结合：
拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。这对那些被拆除房屋面积较多，又难以支付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁人较适用。
【例2-9】东方房地产公司在高新区修建商品房，根据土地出让合同的约定，东方公司在出让土地上应建设100万平方米的安置房用于被拆迁户。 被拆迁户张明原有房屋建筑面积为80平方米，评估价格为4000元\/平方米。东方公司与被拆迁户张明达成以下拆迁协议：
1.按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换。
2.等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付500元\/平方米的结构差价。
3.调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4000元\/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿。
4.超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5000元\/平方米向房地产企业支付差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6000元\/平方米向房地产开发企业支付价款。
最终，张明通过产权调换取得了一套100平方米的房屋，经核定，同类房屋的建造成本为2500元\/平方米（不含地价），含地价成本为4000元\/平方米。不考虑其他税费。
分析：
1.根据规定，东方公司实行产权调换以取得经济利益的行为属于营业税“销售不动产”的征税范围，应征收营业税。
2.营业税计税依据的确认。
（1）等面积部分：80平方米。
根据规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。等面积部分的营业税计税依据为240000元（80×2500+80×500）。
（2）超面积部分：20平方米。
根据拆迁补偿协议，10平方米以内的，被拆迁户按5000元\/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6000元\/平方米向房地产开发企业支付价款。因此，超面积部分的营业税计税依据为110000元（10×5000+10×6000）。
3.会计分录：
借：开发成本——拆迁补偿费470000（80×4000+80×500+10×5000+10×6000）
贷：主营业务收入。
借：主营业务成本320000（4000×80）
贷：开发产品。
借：营业税金及附加17500（350000×5%）
贷：应交税费——应交营业税。
2.2.4房地产企业捐赠房产营业税的会计实务
一、房地产企业捐赠房产
1.房地产的赠与是指房地产的原产权所有人和依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将自己所拥有的房地产无偿地捐赠给其他人的民事法律行为。
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利性的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利性的公益组织。
房产所有人、土地使用权所有人将自己的房地产进行赠与时，如果不是以上所述两种情况，应该视同有偿转让房地产，应当缴纳土地增值税。如某房地产所有人欲将其拥有的房地产捐赠给希望工程，就一定要符合法定的程序，即通过在中国境内非营利性的社会团体、国家机关向希望工程基金会进行捐赠，而不要自行捐赠。
2.《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》规定，单位将不动产无偿赠与他人的，视同销售不动产；另根据《国家税务总局关于执行捐赠需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）规定，企业将自产、委托加工和外购的原材料、固定资产、无形资产和有价