借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
【例2-6】东方房地产公司欠A公司工程款700000元，东方公司在短期内不能支付工程款。经协商，A公司同意东方公司以商品房（2000平方米）偿还债务，商品房的市场价格600000元，实际成本400000元，会计分录：
借：应付账款。
贷：主营业务收入。
营业外收入——债务重组利得。
借：主营业务成本。
贷：开发产品。
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
2.债务转为资本。
由于其符合基本债务重组准则的规定，按照债务重组准则的有关规定对其进行会计处理，实务中不存在任何争议；即：在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，按照商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为债务重组利得，贷记“营业外收入——债务重组利得”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
3.修改其他债务条件。
由于在相关准则中未对其会计处理做出明确规定，因此在实务处理中就出现了两种不同的处理方法，即：按照《企业会计准则第14号——收入》的规定对其进行会计处理，即：按照开发产品的公允价值确认销售收入，同时结转相应的成本，将开发产品公允价值与所抵债务账面价值之间的差额作为捐赠支出，计入当期损益。在协议生效或商品房所有权转移时确认收入实现，按照以房抵债协议确定的所抵债务账面价值，借记“应付账款”科目，将商品房公允价值与所抵债务账面价值之间的差额确认为捐赠支出，借记“营业外支出——捐赠支出”科目，将商品房公允价值确认销售收入，贷记“主营业务收入”科目；同时结转商品房成本，借记“主营业务成本”科目，贷记“开发产品”科目；同时按照应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费金额，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税（应交城市维护建设税、应交教育费附加等）”科目。
【例2-7】东方房地产公司欠A公司工程款700000元，东方公司在短期内不能支付工程款。A公司与东方公司协商：东方公司同意以商品房（2000平方米）偿还债务，商品房公允价值与所欠债务之间的差额作为捐赠支出。商品房的市场价格800000元，实际成本600000元，会计分录：
借：应付账款。
营业外支出——捐赠支出。
贷：主营业务收入。
借：主营业务成本。
贷：开发产品。
借：营业税金及附加。
贷：应交税费——应交营业税。
三、房地产企业以房抵债税务处理
根据营业税和企业所得税的有关规定，房地产开发企业以开发产品抵债属视同销售行为，应按规定计征相应的税款。根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，视同销售的应税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。当纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由时，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
1.按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；由于开发产品的公允价值小于或等于所抵债务账面价值，因此按所抵偿债务的账面价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税。
2.按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；由于开发产品的公允价值小于或等于所抵债务账面价值，因此按所抵偿债务的账面价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税。
3.核定计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。
开发产品公允价值高于所抵债务账面价值的差额实质上是一种无偿赠与或利益输送行为，属于价格明显偏低且无正当理由应由主管税务机关核定其应税营业额的视同销售行为，因此应按照开发产品的公允价值确定其应税营业额，按销售不动产税目计算缴纳营业税。
【例2-8】东方房地产公司因无力支付A公司工程款，故希望以房屋抵顶A公司工程款。东方房地产公司和A公司如何进行税务处理？
分析：
《营业税暂行条例实施细则