和贷款条件。一旦成功地获取了某个项目的开发权，应立即找许诺贷款并有优惠条件的金融机构商讨具体安排。
2.房地产开发资金筹集的风险及控制
房地产项目由于开发周期长、投资量大以及产品的区域性等特点，因而开发风险高，在国外被认为是最具风险的行业之一。
（1）资金筹集的风险。
[1]财务风险的概念。
通常，把由于企业采用各种方式筹集资金而产生的风险，尤其是企业负债筹资而面临的风险，称为财务风险，也可称为筹资风险或破产风险。当企业由于资金不足或出于其他目的而运用一定的方法筹集资金后，它有可能取得更多的利润，也有可能发生亏损。但无论如何，企业都必须按规定向债权人按期支付利息和偿还本金。如果企业的经营收入不足以偿付负债利息和本金，则可能使企业面临财务危机，严重的可能导致企业破产。
[2]财务杠杆的作用。
财务杠杆，是指企业全部负债与企业总资产的比例关系。财务杠杆的变化对企业普通股收益产生影响，也就是财务杠杆作用。财务杠杆的作用程度是用财务杠杆系数来衡量的，它是表示每股收益随着息税前利润的变化幅度，或每股收益的变动率相当于息税前利润变动率的倍数。
一般来说，当企业的全部资金的息税前利润率高于同期负债成本率时，财务杠杆使企业在不增加权益资本投资的情况下，取得更多的利润，财务杠杆具有正效应；反之，则财务杠杆为负效应，并给企业所有者权益带来损失。对优先股而言，当企业全部资本税后利润率高于优先股股利率时，会对普通股权益产生相应的财务杠杆损失。由此可见，财务杠杆作用方向的不确定性使企业的普通股权益面临额外的财务风险。正是在这个意义上来说，财务杠杆的作用是筹集资金时必须考虑的一个重要因素。
[3]资金结构与财务风险。
不同的资金结构使企业面临的财务风险存在差异。由财务杠杆作用可知，由于负债和优先股杠杆作用的不同，企业的财务风险是不相同的。此外，长期负债与短期负债的财务风险也是不同的。通常，短期负债的利息费用较长期负债要低，但使用短期负债比使用长期负债有更高的风险。主要表现在：
企业使用长期负债筹资，在既定负债时期内，其利息费用是固定的；但如以短期负债的连接，来取得长期的资金使用权，则有可能由于利率的调整造成利息费用的不确定性。
企业利用长期负债筹资，可利用较长的经营期为偿还债务提供现金来源，虽有风险，但相对较校如果企业以重复的短期负债来筹措长期资金，可能会因频繁的债务周转而产生一时无法偿还的情况，从而落入财务困境，甚至导致企业破产。
因此，在筹集房地产开发资金时，必须充分重视房地产开发项目投资量大、投资回收时间长，正好与短期负债还款期短的特征相违背的特点，避免产生过度的财务风险。自有资金严重缺乏、负债比例较高的房地产开发企业更应该避免以短期负债的连接来达到长期使用资金的做法，应根据企业的资产结构来确定企业的资金结构，选择合适的资金筹集方法。
（2）资金筹集风险的控制。
由于取得信息的不完全性及事物发展的不可控性，使得实际现金流量与预期现金流量出现偏差而发生财务风险；而财务杠杆作用方向的不确定性则加剧了财务风险的作用程度。因此，控制财务风险，可以从以下三方面考虑：
[1]针对企业自身财务状况，合理编制资金筹集方案，优选资金筹集渠道。
这时通常应注意以下几点：
除资金回收较快且利润丰厚的项目以外，要注意适量地直接投入自有资金。当然，必须保证达到以往自有资金的最低限额。
应视市场而灵活选择支付固定利息或分割固定利润的筹资方式。对于风险较大的开发项目，如果开发商自己难以筹措到足够的资金时，可以寻找有实力的伙伴合作开发，这样可以分散风险，共享利润。
在政府许可的条件下，尽可能提前预售部分楼宇。可以说预售是保证开发商利益、分散风险、筹措项目建设资金的有效办法。为此，开发商要认真做好营销策划和销售组织工作，这是确保预售收入按计划实现的关键。
应针对企业状况和项目开发的风险程度、资金回收情况选择合理的资金来源结构，避免短期资金的长期使用。
[2]加强债务管理，保持资金流动过程中的收支平衡。
一般应遵循以下基本原则：
债务与自有资本保持适当的比例，避免过度负债。
债务的偿还日期分布尽可能均匀，避免集中在某一时期，并且债务中应保持一部分长期负债，以保证资金供给的相对稳定性。
贷款利息尽可能均匀分布，减少现金支付的压力。
如开发项目有外汇负债，应采用各种方法减少汇率变动的风险。
借款时应考虑