1.房地产投资的概念
房地产投资是指国家、企业和个人为了某种目的，直接或间接地投入用于房地产开发、经营、管理和服务等的资金的行为。房地产投资是以房地产为投资对象的投资，是借助房地产来获取收益的投资行为。
从物理形态上看，房地产投资对象可以分为土地（包括生地、毛地和熟地等）、建成后物业（包括居住物业、商业物业、工业物业和特殊物业等）和在建工程三种类型。投资对象不同，其所对应的投资收益与风险差别较大。
2.房地产投资的类型
房地产投资分为直接投资和间接投资两种形式。
（1）房地产直接投资。
房地产直接投资是指投资者直接进行房地产开发或购买房地产，并实施有关管理工作的投资。具体包括房地产开发投资和房地产置业投资。
[1]房地产开发投资。
房地产开发投资是投资者进行前期研究、购买土地使用权、规划设计、建设施工、竣工验收、市场销售、收回投资、获取利润的过程。
[2]房地产置业投资。
房地产置业投资是指投资者以一定方式获取，现有运行中的房地产所有权或使用权的投资行为。投资对象可以是新建成商品房（市场增量房地产）和二手房（市场存量房地产）。
通过房地产置业投资，投资者可以自己生活居注生产以及自主经营，还可以将购买的房地产出租给使用者来获取较为稳定的经常性收入。在不愿意持有房地产时，将之转售获得转售收益。
（2）房地产间接投资。
房地产间接投资是指投资者不需要直接参与房地产经营管理具体工作，而将资金投入与房地产相关的证券金融市场的行为。房地产间接投资的形式随金融产品及其衍生物的不断推出而丰富多样，主要包括：购买房地产企业股票或债券、购买房地产投资信托公司的股份及购买住房抵押支持证券等。
[1]购买房地产企业股票或债券。
投资者通过购买房地产开发投资企业发行的企业债券，以及在股票市场购买房地产企业股票，可以分享房地产投资的部分收益，即成为房地产间接投资者。
[2]购买房地产投资信托公司的股份。
房地产投资信托公司是从事购买、开发、管理和出售房地产资产的公司，具有投资代理的作用。投资者通过购买房地产投资信托公司股份，将资金投入到专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，获取相对稳定的投资收益，成为房地产间接投资者。
[3]购买住房抵押支持证券。
金融机构将个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司，由该公司将其汇集重组成抵押贷款集合，每个集合内贷款的期限、计息方式及还款条件等大体一致，通过政府、银行、保险公司或担 保公司等担 保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者。由此，投资者可以间接地获取房地产投资收益。
3.房地产投资的特点
投资是形成资产的经济活动，与一般社会经济活动相比，房地产投资具有以下鲜明特点：
（1）房地产投资对象具有固定性和不可移动性。
房地产投资最重要的一个特征是投资对象具有固定性和不可移动性。房地产投资的对象是土地、建筑物及建筑物的附属设施，这些资产都具有固定性和不可移动性。房地产投资对象不可移动的特征，要求房地产所处的地区必须对开发商、置业投资者和租户都具有相当的吸引力，也就是说，能使开发商通过投资获得预期的收益，使置业者、投资者能获得合理、稳定的收益，使客户能方便地开展其经营活动。房地产投资对象的不可移动性，使投资者往往不愿投资于那些难以改变用途的特殊物业，如油罐、特殊工业厂房等专用物业等，由于其适应性、替代性差，更改困难，因此一旦该行业面临不景气局面时，将会使投资者遭受损失。而诸如商尝写字楼、一般工业厂房常常可以被各类公司租用，因某公司甚至某行业的不景气对这些物业的投资效益不会造成长期影响。
（2）房地产投资金额大，投资回收期长。
房地产投资金额大的特点是由房地产本身的物理特性所决定的。房地产是一种不动产，需要占用比其他经济活动更多的原材料、劳动力和劳动时间。而投资者一旦将资本投入，如果再想撤回，其损失通常是很大的。投资者在整个投资建设过程中，必须逐期、不断地投入大量货币资金。因而资源条件往往是投资者在考虑项目时首先要研究的问题。另外，房地产投资回收期相对较长，这是因为：在项目实施前，就需进行长时间的投资机会研究与以市场调查、方案设计、效益评价为核心内容的可行性研究；在投资实施时则要历经规划设计、施工建设、设备安装、调试运行等必不可少的过程；即使是投资项目建成以后，也要经历漫长的生产经营期才能收回投资。时间一长，项目所面临的市场环境、政策环境以及生产技术条