1.房地产的概念和特征
（1）房地产的概念。
一般来说，房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋与土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。因此，在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。
由于物质形态的房屋与土地紧密相连，房依地连，地为房载，因此在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性。在实际生活中，讲到房地产，一般均指房屋建筑和其建筑地块所组成的有机整体，习惯上，也不把房地产与房屋、土地严格区分，房地产即房屋和用地。
房屋和土地属于不可移动或一经移动就要丧失极大价值的物体，因此俗称不动产。实际上，称房地产为不动产，只是不动产概念的狭义解释或通俗解释，不动产的广义概念还包括其他不能移动，或一旦移动就要丧失很大价值的物体，如水坝、地下工程、港口、其他建筑，等等。
所以，我们可以认为，房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、随着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。
（2）房地产的特征。
[1]房地产位置的固定性。
土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物也是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
[2]房地产地域的差别性。
房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。甚至在同一住宅区的相同住宅，或者同一栋楼的同一层中不同位置的房屋价值也会有所不同。
[3]房地产的高值耐久性。
建筑在土地上的建筑物和构筑物，一般使用期限都很长，房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。
[4]房地产的保值增值性。
房地产商品在国家政治、经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的，土地的有限性、不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地的需求日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。
2.房地产业的概念和特征
（1）房地产业的概念。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，并由从事以上活动的各类单位所组成。房地产业包括土地开发、房屋建设、维修和管理、土地使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租赁、产权产籍管理、物业管理、售后服务等一系列经济活动和从事这些活动的经济主体。
房地产业是一个独立的产业部门。联合国制定的《国际标准行业分类》中，把经济行业分为10类，房地产业属于第八类，由四个部分组成：出租和经营房地产；进行土地功能区分和房地产开发；不动产出租人，通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经纪人和管理者。我国政府有关部委批准颁发的《国民经济行业分类和代码》（1985年1月1日起实行）把房地产业列为第七类，建筑业列为第四类。1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计报告》中，把我国第三产业划分为流通部门和服务部门两大部分四个层次。流通部门包括交通运输业、邮电通信业、商业、饮食业、物质供销和仓储业为第一个层次。服务部门包括第二、三、四层次中为生产和生活服务的部门。即第二层次有金融业、保险业、地质普查业、房地产业和公用事业等；第三层次为提高科学文化水平和居民素质服务部门，有教育、文化、广播电视、科研、卫生、体育、社会福利等；第四层次是为社会公共需要服务部门，有国家机关、社会团体、军队警察等。
房地产业与建筑业都是独立产业，它们之间既有联系又有区别。
[1]房地产业与建筑业的区别。
两者分属于不同的产业，房地产业属于第三产业，而建筑业属于第二产业，是从事物质生产活动的产业，为国民经济建造生产性和非生产性固定资产。
[2]房地产与建筑业的联系。
房地产是它们的共同的业务对象，通过房地产建立起两者的联系；在现实经济活动中，房地产业和建筑业往往是甲方和乙方的合作关系，房地产业是策划者、组织者和发包招标方，建筑业是承包方或投标方，完成建设任务。房地产业虽属第三产业，但同时具有第二产业的一些特征，这就是房地产业的某些经济活动，使房地产使用价值延续或改变，并创造了价值，如装修、修缮等活动，具有物质生产性劳动。
（2）房地产业的特征。
高投入、高风险、高回报是房地产业的特征。要最大限度地降低投资风险，对投资环境的了解，对投资项目的可行性分析就