的尊重。
2005年5月
准商品住宅购买中的公平悖论
近几年，国内大中型城市的商品房价格如脱缰的野马，一路暴涨。尽管国六条、国八条、国十六条等一系列产业规管政策相继出台，却无法有效地遏制令人目瞪口呆的商品房价格。消费者、开发商、政府及经济学业内人士，站在不同的角度，对商品房价格居高不下的原因有着不同的解释，见仁见智，各有千秋。然而一个不争的事实是，目前的商品房价格与居民的一般收入水平难以匹配。且不说下岗职工、离退休人员望“房”兴叹，即使有着体面工作的工薪阶层，面对着一年工薪不吃不喝也买不到5平方米住宅的困境，也是无能为力。“我想有个家”是许多在城市打拼的青年人很难实现的梦想。
为了解决商品房价格与居民的可支配收入不匹配的矛盾，经济适用房及集资建房等准商品房市场应运而生。不用说，经济适用房及集资建房的初衷是解决城市中低收入家庭住房的困难。如果商品房的配置奉行的是“价高者得”的效率原则，而准商品房的配置过程奉行的应该是公平原则，经济适用房与政府补贴等转移支付手段异曲同工。
问题是由于集资建房及经济适用房的配置权限掌握在各级政府手中，再加上居民收入是私人信息，中低收入家庭的信号识别有很大的困难。因此旨在解决公平问题的准商品房交易反而创造出新的不公平。一叶知秋，下面就两个案例分析准商品房交易中的公平悖论。
被冷落的经济适用房
我所居住的海滨城市大连，2006年居民平均年收入水平为1.2万元左右，而商品房价格直奔7000元\/平方米，且其上涨的势头依然??劲，“居不易”是摆在大连市民面前的一大难题。房价过高是大连市民最大的民怨，2006年大连市政府推出经济适用房、廉租房等惠民政策，目的是解决中低收入家庭住房困难。首批经济适用房是位于大连市甘井子区泡新区的康顺园，数量为3688套，价格为3000元\/平方米。与周边同档次商品房相比，每平方米价格低2000元左右。此外，市政府还将在甘井子区的石门山和泉水小区推出第二批经济适用房8000多套，两期经济适用房可解决11188户居民的住房问题。大连市政府承诺，今后每年都将推出1万套左右的经济适用房，力争在5年至6年内，解决中低收入家庭的住房问题。
购买经济适用房，须经严格的资格审查，同时符合如下三个条件才有资格：其一，家庭人均年收入低于1.2万元。其二，市内四区户口，且居住在5年以上。其三，现有住宅人均使用面积在12平方米以下或建筑面积在17平方米以下。此外，未婚、丧偶及离异未再婚者组成的单人家庭，且年龄在30岁以上，同时符合以上三个条件者，也有资格申请。
经过严格的申请、公示、审批程序，大连市首批有2万多户居民取得了购买经济适用房的资格。2006年10月22日，以电视直播的形式公开摇号确定3688套经济适用房的入围家庭。2万多户有资格的家庭，仅有不足20%的家庭由上帝那只“看不见的手”惠顾，取得即期购房资格的3688户家庭的喜悦之情可想而知。但接下来的选房结果却令人大跌眼镜。首批入围的家庭，有470户放弃了选择权（弃权者一年之内不得参与选号）。接下来由补充的400户家庭选房，结果是又有298套小户型经济适用房无人问津。大连市廉租房和经济适用房管理人员表示，剩下的298套房源，下一步将由在“申购表”中注明购买小户型、参加泡新区康顺园经济适用房摇号但未入围的家庭中分配，而能否分配下去仍然令人担忧。
国内经济适用房的配置过程中，经常演绎的是排队几天几夜尚一房难求的悲剧，而大连市首批推出的经济适用房价格低、质量好，却屡次出现无人问津的局面，究竟是为什么？
我认为大连市经济适用房分配的政策有如下问题。
首先，经济适用房的面积差异太大。位于泡新区的康顺园，最大的130平方米，最小的是40平方米。以每平方米2000元之差价计算，大户型购买者实际上享受了政府暗补的26万元，而小户型的购买者只享受了8万元。这3倍多的差距完全由随机摇号确定，如何能让人心服口服。康顺园所余298套房源中60～70平方米的有63套，以阁楼为主；50～59平方米的55套，仍以阁楼为主；37～49平方米的有180套，以双南向小户型为主。可见剩下的房源都是小户型或阁楼。而购买经济适用房的机会只有一次，因此许多家庭在巨大的利益差距面前放弃了入围资格，宁愿等待一年。
其次，对经济适用房的转卖限制太少。政府推出的经济适用房，价格较低，主要是政府免费提供了土地，对经济适用房的转让应该有所限制。目前的政策是经济适用房取得房屋所有权证一年后即可出售，出售时需按1%缴纳土地出让金的政策太宽泛。在目前居民隐性收入较多的情况下，家庭人均年收入在1.2万元以下这个信号基本失灵。在康