立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定的价格）计算征税。
（2）税率。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，即以纳税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率，需要确定几项因素：
[1]纳税对象数额的相对率。土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。
[2]把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分；增值额超过扣除项目金额200%的部分。
[3]按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%，40%、50%、60%。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，速算扣除系数为0；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。
（3）应纳税额计算方法。
在计算土地增值税的应纳税额时，应当先用纳税人取得的房地产转让收入减除有关各项扣除项目金额，计算得出增值额。再按照增值额超过扣除项目金额的比例，分别确定增值额中各个部分的适用税率，依次计算各部分增值额的应纳土地增值税税额。各部分增值额应纳土地增值税税额之和，即为纳税人应纳的全部土地增值税税额。应纳税额计算步骤如下：
[1]计算增值额：
增值额=转让房地产收入-扣除项目金额之和
[2]计算增值率，即增值额占扣除项目金额比例（%）：
增值率=增值额÷扣除项目金额之和×100%
[3]计算应纳税额：
应纳税额=∑（每一级距的土地增值额×适用税率）
4.土地增值税的申报与缴纳
（1）纳税期限和纳税地点。
纳税人应当从房地产合同签订日起7日之内向房地产所在地的主管税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照主管税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。这里所说的房地产所在地，是指房地产的坐落地。如果纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别纳税。
如果纳税人经常取得房地产转让收入而难以在每次转让后申报纳税，经过主管税务机关批准，可以定期申报纳税，具体期限由主管税务机关根据实际情况确定。
纳税人在项目全部竣工结算之前转让房地产取得的收入，由于各种原因无法据实计算土地增值税的，可以按照省级地方税务局的规定实行预征，待项目全部竣工、办理结算后清算，多退少补。
如果纳税人未按照规定缴纳土地增值税，土地管理部门和房产管理部门不能办理有关权属变更登记。
5.免税、减税项目
下列项目经过纳税人申请，当地主管税务机关审批，可以免征土地增值税：
（1）建造普通标准住宅（指按照当地一般民用住宅标准建造的居住用住宅）出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的。
（2）由于城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产。
（3）由于城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的房地产。
（4）个人之间互换自有居住用房地产的。
（5）个人因工作调动或者改善居住条件而转让原自用住房，经过主管税务机关批准，在原住房居住满5年的，免税；居住满3年不满5年的，减半征税。
下列项目暂免征收土地增值税：
（1）以房地产进行投资、联营，联营一方以房地产作价入股或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的。
（2）合作建房，一方出土地，一方出资金，建成后按照比例分房自用的。
（3）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。