1.物业与物业管理的概念
（1）物业的概念。
“物业”一词来自于香港方言，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，“物业”一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锷先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。
应该注意的是，尽管物业一词常常作为房地产的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域泛指一个国家或地区的整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。
[1]物业的特征。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式。它具有以下特征：
固定性。 表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。
耐久性。 表现于长久的使用寿命期。
多样性。 表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。
[2]物业的社会属性。物业的社会属性，主要包括以下内容：
经济属性。 表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。
法律属性。 表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在范围内享有房屋的所有权，及其占用土地的使用权。
（2）物业管理。
[1]广义的物业管理。
广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及物业全部寿命周期内的多种管理与服务。如物业的开发建设管理、租售管理、装修管理、修缮管理，以及物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。
[2]狭义的物业管理。
狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化，并向使用人提供多方面的经营服务。
从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务，我国行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前的物业管理，多为狭义的物业管理，随着我国物业管理的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈现发展的趋势。
2.物业管理的特征及功能
（1）物业管理的特征。
从上述概念的分析中可以发现，物业管理涉及相当广泛的领域。它既涉及物业的开发与建设期，也涉及物业的运行使用期；既包含管理，也包含服务；既具有专业性，又具有社会性。故而，物业管理具有多种特征和属性。
[1]物业管理的专业化属性。
由于现代科学技术的发展，物业管理中的各项专业服务的科技含量亦不断地提高，使物业管理越来越强烈地体现出专业化的趋势。如物业公司的维修、清洁、绿化、保安不仅可由本公司专业人员承担，也可以聘请专业的清洁、绿化、保安公司来承担。同时，物业管理中的工具与设备亦不断地呈专业化的趋势。如专用的扫地设备，垃圾处理设备以及绿化喷淋系统的使用。
[2]物业管理的社会化属性。
由于物业管理过程中，社会分工不断细化，使得物业管理及服务不断呈社会化趋势。在这里，物业管理公司（机构）只是起到综合协调的作用，它综合调度着内部的管理服务部门与外部专业服务机构，围绕着物业的建设和运行，全国开展各种经营和服务业务。此外，作为政府与业主之间的桥梁，物业管理机构还肩负着国家政策法律的实施、传递等使命。
[3]物业管理的契约化属性。
由于物业管理的社会化属性，必然导致物业管理组织与拥有物业的业主、投资建设物业的发展商、各种专业咨询服务机构、各种专业服务公司均产生各种经济上的委托关系。这种委托关系需要以经济合同的形式，对各方的权力、