1.房地产投资风险的概念
房地产投资风险可以定义为房地产投资效果的实际值偏离期望值的程度。由于房地产投资数量巨大、周期长、不确定性因素多，其风险也多样而复杂。房地产投资风险（一般指不利的风险）一旦发生，其所导致的后果是相当严重的。对于房地产投资者，应当将风险意识的建立、风险的判断分析及处理放到重要地位。
2.房地产投资风险的类型
不同的投资对象与投资方式，将会面临不同的风险。房地产投资风险主要分为以下几类：
（1）经营风险。
所谓经营风险，是指由于经营不善或投资者决策上的失误，导致实际投资经营结果低于预期结果的可能性。经营风险既与企业的内部管理有关，也与外在的经济、社会、政治、法律等外部环境有关。投资内部管理方面包括：市场调查不充分或可行性研究不够、投资及经营决策失误、管理水平低下等，这方面的影响是可以分散和控制的。投资外部环境方面包括：宏观经济的不景气、经济衰退、金融政策、税收政策、新法律法规的实施、土地利用规划与管制、政治动荡等宏观因素的突发影响，这方面影响是单个投资者无法分散和控制的。有些外部环境产生的风险可以通过一些措施转嫁给别人，比如将抵押贷款利率由固定式变为可调整式，从而将利率风险全部或部分转嫁给了借款人。
（2）市场风险。
市场风险是指企业（项目）经营市场供求关系发生变化所带来的风险。任何投资项目，无论是项目开发建设过程，还是未来的生产经营活动，都离不开市常任何市场要素的变动，都将带来风险。一般来说，主要包括以下三类：
[1]利率风险。
利率风险主要是指利率的变化给投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响作用：其一，对房地产实际价值的影响。一般地说，使用高利率折现，会降低投资者的净现值收益。其二，对房地产债务资金成本的影响。一般地，贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。
[2]购买力风险。
购买力风险是指由于物价总水平的上升而给投资者因出售或出租房地产，获得的现金带来的购买力的下降。 比如说，某投资者投资于某一宗房地产的预期收益率为18%，在通货膨胀率为7%的情况下，如果继续坚持以原有价格出售该房地产，事实上其收益率将下降为11%。尽管房地产具有抗通胀能力，但如果其提价幅度低于通胀率，则其实际收益率仍会下降。另外，购买力风险也会影响消费者，在收入水平一般及购买力水平普遍下降的情况下，人们会把有限的购买力用到最必需的消费商品上，从而降低对房地产商品的消费需求。这样，即使房地产本身具有保值功能，但由于人们降低了对它的消费需求，也会导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。
[3]流动性和变现性风险。
房地产是一种特殊的商品，房地产自身的特性决定了投资于房地产上的资金流动性差，变现能力相对不足。一般的商品交换或买卖，除了商品所有权和使用权转移之外，还伴随着商品实体本身的空间移动，即商品需从生产地点，经过运输到销售地点而到消费者手上，因此，商品移动的跨度一般较大，有时甚至可超过国界。而房地产则不同，这是因为：首先，房屋是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或使用权的转移，而其实体是不能移动的；其次，房地产价值量大、占用资金多的特点，也决定了房地产交易的完成需要一个相当长的时间过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性。也就是说，房地产投资者在急需现金的时候，无法将其手中的房地产很快脱手，想卖就卖。与此同时，即使投资者能较快地完成房地产交易或买卖，也难以以合理的价格成交，从而会大大影响其投资收益。所以，房地产不能流动及其变现上的困难，给房地产投资者带来了变现及收益上的风险。
（3）财务风险。
财务风险是指由于投资者或其他房地产主体财务状况恶化，而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能。尤其是发生在房地产抵押贷款中。在取得抵押贷款的同时，借方和贷方都承担了巨大的风险。借方风险是如果不能按照抵押贷款协议所规定的期限来偿还贷款的本息，作为抵押物的房地产将成为受押人的财产。贷方风险是指由于借款人拖欠或无能力支付贷款所产生的损失，这种损失有时是借方故意造成的，如贷款本息余额超过房地产市场价格时，借方就会逃避还款。财务风险也发生在通过预售房产来筹集房地产资金的过程中，因为预售房产必须按照预售协议规定的期限交房，如果不能实现，预售集资的投资者必将承担巨额赔款的风险。
（4）政策风险。
所谓政策风险是指由于国家或地方政府的有关房地产投资的各种政策变化，而给投资者带来的损失。房地产投资是一项政策性非常强的活动，它受诸如投资政策、金融