摘自黑弧奥美《群分时代》一书
从房地产业发展谈群居
俗话有云：“物以类聚，人以群分。”--这是千百年来人类社会发展和生活方式变迁的真实写照。现代城市化过程中，我们说“人以群分”，这与过去或以血缘关系为纽带，或在严格等级制度下形成的群居概念已经有了很大的差异。在充满了开放和交流的现代社会，它更多指具有相同喜好、情趣、世界观、生活态度和经济能力的人一起，共同构筑一个居住、社交和沟通的场所和空间，这不仅是中国人居住环境城市化进程的一个缩影，也是社会环境的一次重新洗牌！
人以群分不仅是一种生态现象、社会现象，也有其深刻的经济、人文、心理等方面的种种根源。从市场营销理论上来说，具有相同或接近的生活背景、社会状态、行为特征和价值取向的人，在选择居住空间的时候，往往也具有相同或接近的需求和偏好，而房地产市场的发展也的确在不断地证明这一点。尤其是以阶层为特征而形成的市场区隔现象，一方面正有意无意地左右着地产的供应结构和产品形态的多样性；另一方面，这种供应结构的变化和产品多样性的出现，也慢慢引导着具有相同居住区域偏向、文化背景、谋生手段和价值观的人，自然而然地通过对住宅产品的选择逐渐形成现代意义上的群居模式。作为中国改革开放的试验田和中国市场经济的先锋城市，高度的市场化不仅让深圳成为中国经济最发达的现代化国际都会之一，也让深圳成为国内阶层意识和阶层区隔最明显的地区之一。同时，深圳地产作为中国地产市场化的先行者，在现代城市群居模式的构建上也一直引导市场潮流，拥有众多的杰出案例。典型如“红树西岸”，不仅突出反映了部分同质化突出的群体在居住选择上高度的一致性和品牌偏好，同时也阐述着具有国际化生活背景的群体相对独特的生活方式。
当然，在市场经济这个大背景下，所谓“群居”绝对不仅是一个人群、一些建筑的简单组合。从消费者的角度来说，“择群而居”是一种“拥有”和“享有”的生活哲学，前者更多地反映了个人及家庭的一种社会状态，后者则是人与环境之关系的体现。所以作为群居场所的建设者和群居环境的管理者，发展商不仅需要为他们提供契合他们需求和渴望的产品，更需要引导和营造他们所钟爱的、可参与的居住氛围和社区文化，从而为客户带来最大的心理满足和生活体验。从市场的角度来说，某个同质化突出的群体“择群而居”，通常是源于彼此对居住空间有着较为一致的需求和期望，因而形成现实的购买选择中对某个项目的地段价值、产品价值、生活价值等方面较为一致的认同、期望或者接受程度，从而产生一致的购买决策和行为，而反过来，这种选择的标准也很大程度上反映了该群体内成员之间相同或接近的价值观念和生活方式。当然，不同的人、不同的群体，在住所购买决策的过程中，因为支付能力、个性需求等原因，对地段价值、产品价值、生活价值的理解不一样，并且在购买决策过程中的主次或侧重程度也会有所不同，如有的喜欢城郊，有的喜欢闹市，有的向往大海，有的向往山林，有的比较重视地段和环境，有的更加着意产品本身，有的钟情社区生活氛围，有的则更看重社区品牌所带来的满足感等等。
地段价值
“地段，地段，还是地段。”这不仅是房地产大亨、华人首富李嘉诚先生的至理名言，也是整个房地产行业对于物业价值几乎一致的共识。“地段论”不仅说明了地段对于房地产项目价值的重要程度，其实也显示了地段在消费者房子购买决策过程中的重要性。当然，这里的地段所指的不仅是一个单纯的地理位置概念，还包括地段所在区域的城市规划和功能定位、地段区域内的自然环境及配套资源、地段及所在区域的持续发展潜力等等。在城市化的过程中，因为各地段及区域的规划和功能定位的不同，整个城市逐渐被划分和发展成不同的片区。从居住上来说，如豪宅区、高端住宅区、安居物业区，从产品形态上，如海居物业、山林住宅、城中社区等等，不同的区域因为建筑密度、环境资源、产品形态、生活氛围等不同，在物业价值上有着明显的差异。在市场化杠杆的作用下，不同阶层的消费者根据各自的支付能力和个性需求选择不同的区域置业安居，自然而然地形成某一个阶层较大规模的聚居形态，如豪宅集中的区域对应富人群体而形成城市中的“富人区”、白领阶层集中的中高端住宅区和政府公务员聚集的福利住宅区等。而在地段区域的发展过程中，同一区域内的项目因为在规划定位、容积率、环境资源等方面一般都较为雷同或接近，区内各开发商从利润最大化和规避市场风险的角度出发，通常会选择较为接近的产品形态以满足市场对该区域的期望和需求。这种片区同质化物业的进一步集中，会进一步清晰区域的市场定位和强化区内具有某种特色的居住文化和生活氛围，从而大大提升区域对相同或接近阶层的吸引力，形成更大规模的“人以群居”的城市居住现象。如红树西岸所在的红树湾片区，作为政府规划中的重点居住区域，地处城市的中央地带